Archive for July, 2012

Vastgoed, CEO’s, consumenten en investeerders

De huidige malaise in het vastgoed is nog niet voorbij. Duurzaam innoveren en renoveren lijkt een effectieve manier om weer waarde aan een kantoor- of winkelpand toe te voegen. Vier experts in discussie over ondermeer de voorlopers en de achterblijvers, de waarde van energielabels en het mogelijke nut van esco’s.  

De deelnemers:

  • Nils Kok, vastgoedeconoom, verbonden aan de Universiteit van Californië in Berkeley
  • Flip Verwaaijen, consultant op gebied van verduurzaming van vastgoed
  • Sander Paul van Tongeren, Sustainability Specialist Global Real Estate bij APG Asset Management 

Het is duidelijk dat de markt en de overheid belangrijk zullen zijn bij het oplossen van de huidige overcapaciteit en de daar mee samenhangende overwaardering van veel vastgoed. Verduurzaming van het pand zal worden afgedwongen door de markt en door regelgeving van de overheid.  

Dit proces zal worden versterkt door de vraag van huurders naar duurzame panden, het feit dat investeerders op zoek zijn naar bedrijven die goed scoren op het gebied van duurzaamheid en consumenten die van bedrijven verwachten dat ze duurzaam opereren.

Dit artikel gaat over de huurders, de investeerders en de consumenten. 

1.         De huurders 

Sander-Paul van Tongeren: ‘Ik onderscheid drie typen huurders:

  1. Overheden, die verduurzaming heel belangrijk vinden en het goede voorbeeld willen geven. Zij laten zich in hun huurgedrag sterk leiden door energielabels.
  2. Groterote corporate bedrijven, die veel waarde toekennen aan maatschappelijk verantwoord ondernemen en daarmee aan verduurzaamd vastgoed. Ook zij kijken bij de keus van een pand sterk naar labels.
  3.  Huurders die geen interesse hebben in duurzaamheid en alleen maar kijken naar de kosten. Bij deze groep moet je het woord duurzaam niet eens noemen, want hun perceptie is dat dat de huurprijs van een pand direct opdrijft.’ 

Nils de Kok heeft een andere driedeling:  

  1. Bovenin: Sophisticated huurders en beleggers, die alleen in duurzame panden willen zitten; een kleine groep die samen wel veel vierkante meters huurt.
  2. Het middensegment; Partijen die niet gedreven worden door het hogere ideaal van duurzaamheid. Voor hen is kostenbesparing interessant door vermindering van energieverbuik. Er is eigenlijk alleen echt belangstelling in investeringen met een korte   terugverdientijd (minder dan 3 jaar).
  3. Onderin: de grootste categorie, het mkb. Daar gebeurt weinig tot niets aan verduurzaming, een esco gaat niet naar binnen in een pand van duizend vierkante meter. Het enige dat voor deze groep werkt, is subsidiëring door energiebedrijven, zoals in de VS gebeurt.’  

Een keuze voor verduurzaming van een kantoorpand is dus niet alleen plaats gedreven maar ook afhankelijk van het soort bedrijf. Flip Verwaaijen voegt daar nog een derde element aan toe:  

 ‘In grote bedrijven wordt duurzaamheid getrokken door een paar mensen, zoals CEO Paul Polman dat nu doet bij Unilever; maar zodra zo’n voortrekker weggaat, verdwijnt dit onderwerp vaak direct van de agenda.” 

2. De Consument. 

Verduurzaming van vastgoed is dus ook persoonsafhankelijk. Toch hoeft de huidige trend naar verduurzaming geen strovuur te zijn. 

Flip Verwaaijen: “ Sowieso zie je dat bij op consumentengerichte organisaties, zoals Unilever en AH, het bewustzijn rond verduurzaming sterker is dan bij b-to-b bedrijven. Om verduurzaming echt te verankeren in een organisatie, heb je een cultuurverandering nodig. En dat kost zeker een generatie.’

Van Tongeren: ‘Je moet het verankeren in de volledige keten. Als investeerders, beleggers en huurders duurzaamheid een warm hart toedragen, gesteund door strenge wet- en regelgeving, dan krijg je die verduurzaming er niet meer zo makkelijk uit. Dan hangt het niet meer af van een paar personen in een organisatie.’ 

Verduurzaming van vastgoed is  geen kostengedreven of cultuurgedreven zaak. Er zijn bedrijfseconomisch ook goede redenen aan te voeren:  

Nils Kok: ‘Vastgoed is niet meer dan een middel. Een winkelcentrum is een middel om de consument zijn spullen te laten kopen. Het draait in de kantorenmarkt steeds meer rond de huurder, en de medewerkers van die huurder. Worden die gelukkiger van werken in een duurzaam pand? Daarnaast, zijn huurders bereid een iets hogere huur te betalen in de wetenschap dat hun totale kosten lager zijn? In het buitenland is veel beter bekend dat duurzame gebouwen het beter doen, maar in Nederland is daarover nog veel scepsis.’ 

3. De investeerder 

Daarnaast is duidelijk dat bedrijven die duurzamheid hoog in het vaandel hebben staan en er hun producten, diensten en bedrijfsvoering op aanpassen het bedrijfseconomisch goed doen.  

Van Tongeren: ‘Partijen die hoog scoren op duurzaamheid, hebben vaak lagere risicoprofielen. Dat is voor ons als belegger heel interessant, want het gaat bij iedere investeringsbeslissing om risico-rendementsafwegingen. Beleggen in duurzaam vastgoed is voor 80% risicomanagement. Dus als we bijvoorbeeld weten dat wereldwijd de middenklasse in tien jaar tijd verdubbelt, dan is het aannemelijk dat energieprijzen verder blijven stijgen. Dat energie-efficiency steeds belangrijker wordt, en dus ook het beleggen daarin.’

 

De overheid, de markt en het vastgoed

 

 

De overheid, de markt en het vastgoed. 

 

Volgens een recent rapport van de ABN Amro over de commerciële vastgoedmarkt staat de Nederlandse kantorenmarkt een waardedaling van 15%-20% te wachten. Vier vastgoedexperts gingen in discussie over de Nederlandse vastgoedmarkt, de rol van de overheid en de vrije markt

 

 De vier vastgoedexperts Nils Kok (vastgoedeconoom en verbonden aan de Universiteit van Californie in Berkely), Flip Verwaaijen (consultant op het gebied van verduurzaming van vastgoed), Sander-Paul van Tongeren (Sustainability Specialist Global Real Estate bij APG Asset Management) en Albert Hulshoff (consultant op het gebied van verduurzaming van vastgoed) gingen in gesprek met elkaar en zijn het er over eens: De Nederlandse vastgoedmarkt lijdt onder overcapaciteit en de laatste weken wordt er veel gesproken over sloop, stringente overheidssturing en de verkoop van vastgoedportefeuilles tegen boekwaarde.

 

 1.         Een actieve overheid én de markt haar werk laten doen

 

 Van Tongeren: ‘De leegstand in Nederland is een grote bedreiging, het is de nieuwe bubble. Volgens de prognoses is er alleen maar minder behoefte aan kantoorruimte maar er wordt nog steeds speculatief gebouwd. Ik vind dat lokale gemeenten zich anders moeten opstellen, bijvoorbeeld bij de uitgifte van grond. Dat is van oudsher een belangrijke inkomstenbron die ze niet zomaar kunnen of willen schrappen.’

 

 Deze roep om een actiever overheidsbeleid werd recent ook verwoord door Arie Duijvenstijn in het FD van .. juni.

 

 Verwaaijen gelooft in ieder geval nog in de markt: “Als niemand die grond meer afneemt, of huurders niet meer in nieuwbouw willen, houdt het vanzelf op.’

 

 2.         Locatie, locatie, locatie (belangrijker dan welke regel dan ook)

 

 Het is ook duidelijk dat de zeepbel niet op al het onroerend goed in Nederland van toepassing is en dat er nog voldoende reden is om op specifieke plekken te bouwen en in dat onroerend goed te investeren. 

 

 Kok: ‘We moeten leegstand niet verwarren met “er is dus genoeg kantoorruimte voor iedereen’’; dat verschilt sterk per lokatie. Op lokaties als Sloterdijk, Rijswijk of Nieuwegein wil bijna niemand meer zitten. Nieuwe huurders willen toegang tot transport en tot plaatsen waar het leeft.’

 

Verwaaijen: ‘Precies, daarom gebeurt er nu veel op en rond grote (centrale) stations. Kijk naar Utrecht Centraal, daar wordt enorm gebouwd. Net als rond de stations in Breda, Rotterdam en Amsterdam.’

 

Van Tongeren: ‘Wij geloven alleen maar in nieuwbouw op of bij stations. Andere lokaties? Daar zijn we mordicus op tegen.’

 

 3.         Het energielabel is een goede waarde indicatie

 

In tegenstelling tot de politiek die invoering van het energielabel heeft uitgesteld zijn de experts van mening dat het energielabel een belangrijk overheidsinstrument is om de vastgoedmarkt positief te beïnvloeden.

 

Albert Hulshoff: Het energielabel zal deel gaan uitmaken van de prijsvorming, en er zitten boeteclausules aan vast. Met de invoering van het energielabel kan de  vastgoedmarkt het spel van waardebepaling gaan spelen.’

 

Kok: Als huurder of belegger wil ik weten hoe energie-efficiënt een pand kan presteren. Een label kan daar prima in sturen.’

 

4.         Het energielabel is een eerste stap

 

Natuurlijk zegt het label iets over het potentiële energieverbruik en kan het feitelijke energieverbruik hiervan afwijken. Mogelijk dat het energielabel een eerste stap is in het waarderen van gebouwen op hun duurzaamheid.

 

Van Tongeren: ‘Bij een pand op een goede locatie kan een energielabel waarde hebben, maar hoe dat gebouw vervolgens gebruikt wordt door de huurders, is een tweede. Je kunt ook niet-zuinig rijden in een zuinige auto.’

 

Verwaaijen: ‘Je moet daarom kijken naar het werkelijke energieverbruik, niet alleen ar een label. Nu wordt een label gegeven voor een casco-gebouw, terwijl je er beter op een geïntegreerde manier naar kunt kijken, dus niet alleen naar het gebouw maar ook naar het gedrag van de huurder.

 

Kok: ‘In de VS heb je al van dergelijke all-inclusive labels’

 

5.         Er is nog veel regelgeving die duurzaamheid belemmerd.

 

Verwaaijen: ‘Laten we ook de rol van de overheid niet vergeten. Ik vind dat de overheid veel kansen laat liggen. Zich te veel laat leiden door regeltjes. Toen ik nog directeur was van TNT Real Estate in Den Haag, en ons pand wilde verduurzamen, stapte ik naar onze overburen met de vraag of wij gebruik konden maken van de overcapaciteit van hun Warmte Koude Opslag. Vonden zij prima, maar we mochten van de gemeente geen kabel onder de grond doortrekken naar de buren. Dat was tegen de regels. Tja.’ 

 

Hulshoff: ‘De overheid laat kansen liggen waar het gaat om verduurzaming van vastgoed. En ze laat zich nogal makkelijk ringeloren door lobbyclubs.

 

In de volgende blog over de vastgoedmarkt ga ik in op de visie van voornoemde experts op het gebied van de rol van investeerder, huurders en CEO’s op duurzaamheid en de consequenties daarvan op de vastgoed markt.

 

 

 

Commercial property and labelling

The Dutch parliament showed another case of great inertia on the 27th of June when it decided to withhold support for a proposed law introducing energy labels for commercial and non-commercial property. Inertia is something that hits (Dutch) politics every time an election is looming and following elections during the period in which coalition governments are being negotiated. In all it effectively take 12 – 15% out of the potential time available to parliamentarians to actually do something for the good of the nation.

When it comes to labelling of commercial property the case in favour is fairly straight forward. Labelling makes comparing easier. It saves time and money and focusses the attention of owners, renters and intermediaries. Imagine a board of directors instructing one of their team to hire a new building. They can be very specific about issues such as the location or  the number of square meters per employee. It is on the other hand much more complicated to give instructions regarding the energy efficiency without details knowledge of  what would be energy efficient (and what not). A label would really help in this process.

It is wrong to assume that boards of directors are totally rational and will chose an energy efficient building. They might well be more rational than the average consumer but as a collective they are also prone to the pitfalls of choosing what is easy (i.e. the rent per square meter), what is most convenient (easily accessible from the motorway and therefore cutting time of the daily commute) and what they are expected to say (their peers will judge the exterior of the office not its energy efficiency). Furthermore most boards have a “number bias” and find it easier to discuss actual numbers (prices per sq meter) than vague issues like energy efficiency.

In short – delaying the introduction of energy labels as a compulsory part of a commercial property is a missed opportunity.

 

 

 


Follw me on Twitter


%d bloggers like this: