De huidige malaise in het vastgoed is nog niet voorbij. Duurzaam innoveren en renoveren lijkt een effectieve manier om weer waarde aan een kantoor- of winkelpand toe te voegen. Vier experts in discussie over ondermeer de voorlopers en de achterblijvers, de waarde van energielabels en het mogelijke nut van esco’s.
De deelnemers:
- Nils Kok, vastgoedeconoom, verbonden aan de Universiteit van Californië in Berkeley
- Flip Verwaaijen, consultant op gebied van verduurzaming van vastgoed
- Sander Paul van Tongeren, Sustainability Specialist Global Real Estate bij APG Asset Management
Het is duidelijk dat de markt en de overheid belangrijk zullen zijn bij het oplossen van de huidige overcapaciteit en de daar mee samenhangende overwaardering van veel vastgoed. Verduurzaming van het pand zal worden afgedwongen door de markt en door regelgeving van de overheid.
Dit proces zal worden versterkt door de vraag van huurders naar duurzame panden, het feit dat investeerders op zoek zijn naar bedrijven die goed scoren op het gebied van duurzaamheid en consumenten die van bedrijven verwachten dat ze duurzaam opereren.
Dit artikel gaat over de huurders, de investeerders en de consumenten.
1. De huurders
Sander-Paul van Tongeren: ‘Ik onderscheid drie typen huurders:
- Overheden, die verduurzaming heel belangrijk vinden en het goede voorbeeld willen geven. Zij laten zich in hun huurgedrag sterk leiden door energielabels.
- Groterote corporate bedrijven, die veel waarde toekennen aan maatschappelijk verantwoord ondernemen en daarmee aan verduurzaamd vastgoed. Ook zij kijken bij de keus van een pand sterk naar labels.
- Huurders die geen interesse hebben in duurzaamheid en alleen maar kijken naar de kosten. Bij deze groep moet je het woord duurzaam niet eens noemen, want hun perceptie is dat dat de huurprijs van een pand direct opdrijft.’
Nils de Kok heeft een andere driedeling:
- Bovenin: Sophisticated huurders en beleggers, die alleen in duurzame panden willen zitten; een kleine groep die samen wel veel vierkante meters huurt.
- Het middensegment; Partijen die niet gedreven worden door het hogere ideaal van duurzaamheid. Voor hen is kostenbesparing interessant door vermindering van energieverbuik. Er is eigenlijk alleen echt belangstelling in investeringen met een korte terugverdientijd (minder dan 3 jaar).
- Onderin: de grootste categorie, het mkb. Daar gebeurt weinig tot niets aan verduurzaming, een esco gaat niet naar binnen in een pand van duizend vierkante meter. Het enige dat voor deze groep werkt, is subsidiëring door energiebedrijven, zoals in de VS gebeurt.’
Een keuze voor verduurzaming van een kantoorpand is dus niet alleen plaats gedreven maar ook afhankelijk van het soort bedrijf. Flip Verwaaijen voegt daar nog een derde element aan toe:
‘In grote bedrijven wordt duurzaamheid getrokken door een paar mensen, zoals CEO Paul Polman dat nu doet bij Unilever; maar zodra zo’n voortrekker weggaat, verdwijnt dit onderwerp vaak direct van de agenda.”
2. De Consument.
Verduurzaming van vastgoed is dus ook persoonsafhankelijk. Toch hoeft de huidige trend naar verduurzaming geen strovuur te zijn.
Flip Verwaaijen: “ Sowieso zie je dat bij op consumentengerichte organisaties, zoals Unilever en AH, het bewustzijn rond verduurzaming sterker is dan bij b-to-b bedrijven. Om verduurzaming echt te verankeren in een organisatie, heb je een cultuurverandering nodig. En dat kost zeker een generatie.’
Van Tongeren: ‘Je moet het verankeren in de volledige keten. Als investeerders, beleggers en huurders duurzaamheid een warm hart toedragen, gesteund door strenge wet- en regelgeving, dan krijg je die verduurzaming er niet meer zo makkelijk uit. Dan hangt het niet meer af van een paar personen in een organisatie.’
Verduurzaming van vastgoed is geen kostengedreven of cultuurgedreven zaak. Er zijn bedrijfseconomisch ook goede redenen aan te voeren:
Nils Kok: ‘Vastgoed is niet meer dan een middel. Een winkelcentrum is een middel om de consument zijn spullen te laten kopen. Het draait in de kantorenmarkt steeds meer rond de huurder, en de medewerkers van die huurder. Worden die gelukkiger van werken in een duurzaam pand? Daarnaast, zijn huurders bereid een iets hogere huur te betalen in de wetenschap dat hun totale kosten lager zijn? In het buitenland is veel beter bekend dat duurzame gebouwen het beter doen, maar in Nederland is daarover nog veel scepsis.’
3. De investeerder
Daarnaast is duidelijk dat bedrijven die duurzamheid hoog in het vaandel hebben staan en er hun producten, diensten en bedrijfsvoering op aanpassen het bedrijfseconomisch goed doen.
Van Tongeren: ‘Partijen die hoog scoren op duurzaamheid, hebben vaak lagere risicoprofielen. Dat is voor ons als belegger heel interessant, want het gaat bij iedere investeringsbeslissing om risico-rendementsafwegingen. Beleggen in duurzaam vastgoed is voor 80% risicomanagement. Dus als we bijvoorbeeld weten dat wereldwijd de middenklasse in tien jaar tijd verdubbelt, dan is het aannemelijk dat energieprijzen verder blijven stijgen. Dat energie-efficiency steeds belangrijker wordt, en dus ook het beleggen daarin.’