Archive for the 'overheid' Category

De overheid, de markt en het vastgoed

 

 

De overheid, de markt en het vastgoed. 

 

Volgens een recent rapport van de ABN Amro over de commerciële vastgoedmarkt staat de Nederlandse kantorenmarkt een waardedaling van 15%-20% te wachten. Vier vastgoedexperts gingen in discussie over de Nederlandse vastgoedmarkt, de rol van de overheid en de vrije markt

 

 De vier vastgoedexperts Nils Kok (vastgoedeconoom en verbonden aan de Universiteit van Californie in Berkely), Flip Verwaaijen (consultant op het gebied van verduurzaming van vastgoed), Sander-Paul van Tongeren (Sustainability Specialist Global Real Estate bij APG Asset Management) en Albert Hulshoff (consultant op het gebied van verduurzaming van vastgoed) gingen in gesprek met elkaar en zijn het er over eens: De Nederlandse vastgoedmarkt lijdt onder overcapaciteit en de laatste weken wordt er veel gesproken over sloop, stringente overheidssturing en de verkoop van vastgoedportefeuilles tegen boekwaarde.

 

 1.         Een actieve overheid én de markt haar werk laten doen

 

 Van Tongeren: ‘De leegstand in Nederland is een grote bedreiging, het is de nieuwe bubble. Volgens de prognoses is er alleen maar minder behoefte aan kantoorruimte maar er wordt nog steeds speculatief gebouwd. Ik vind dat lokale gemeenten zich anders moeten opstellen, bijvoorbeeld bij de uitgifte van grond. Dat is van oudsher een belangrijke inkomstenbron die ze niet zomaar kunnen of willen schrappen.’

 

 Deze roep om een actiever overheidsbeleid werd recent ook verwoord door Arie Duijvenstijn in het FD van .. juni.

 

 Verwaaijen gelooft in ieder geval nog in de markt: “Als niemand die grond meer afneemt, of huurders niet meer in nieuwbouw willen, houdt het vanzelf op.’

 

 2.         Locatie, locatie, locatie (belangrijker dan welke regel dan ook)

 

 Het is ook duidelijk dat de zeepbel niet op al het onroerend goed in Nederland van toepassing is en dat er nog voldoende reden is om op specifieke plekken te bouwen en in dat onroerend goed te investeren. 

 

 Kok: ‘We moeten leegstand niet verwarren met “er is dus genoeg kantoorruimte voor iedereen’’; dat verschilt sterk per lokatie. Op lokaties als Sloterdijk, Rijswijk of Nieuwegein wil bijna niemand meer zitten. Nieuwe huurders willen toegang tot transport en tot plaatsen waar het leeft.’

 

Verwaaijen: ‘Precies, daarom gebeurt er nu veel op en rond grote (centrale) stations. Kijk naar Utrecht Centraal, daar wordt enorm gebouwd. Net als rond de stations in Breda, Rotterdam en Amsterdam.’

 

Van Tongeren: ‘Wij geloven alleen maar in nieuwbouw op of bij stations. Andere lokaties? Daar zijn we mordicus op tegen.’

 

 3.         Het energielabel is een goede waarde indicatie

 

In tegenstelling tot de politiek die invoering van het energielabel heeft uitgesteld zijn de experts van mening dat het energielabel een belangrijk overheidsinstrument is om de vastgoedmarkt positief te beïnvloeden.

 

Albert Hulshoff: Het energielabel zal deel gaan uitmaken van de prijsvorming, en er zitten boeteclausules aan vast. Met de invoering van het energielabel kan de  vastgoedmarkt het spel van waardebepaling gaan spelen.’

 

Kok: Als huurder of belegger wil ik weten hoe energie-efficiënt een pand kan presteren. Een label kan daar prima in sturen.’

 

4.         Het energielabel is een eerste stap

 

Natuurlijk zegt het label iets over het potentiële energieverbruik en kan het feitelijke energieverbruik hiervan afwijken. Mogelijk dat het energielabel een eerste stap is in het waarderen van gebouwen op hun duurzaamheid.

 

Van Tongeren: ‘Bij een pand op een goede locatie kan een energielabel waarde hebben, maar hoe dat gebouw vervolgens gebruikt wordt door de huurders, is een tweede. Je kunt ook niet-zuinig rijden in een zuinige auto.’

 

Verwaaijen: ‘Je moet daarom kijken naar het werkelijke energieverbruik, niet alleen ar een label. Nu wordt een label gegeven voor een casco-gebouw, terwijl je er beter op een geïntegreerde manier naar kunt kijken, dus niet alleen naar het gebouw maar ook naar het gedrag van de huurder.

 

Kok: ‘In de VS heb je al van dergelijke all-inclusive labels’

 

5.         Er is nog veel regelgeving die duurzaamheid belemmerd.

 

Verwaaijen: ‘Laten we ook de rol van de overheid niet vergeten. Ik vind dat de overheid veel kansen laat liggen. Zich te veel laat leiden door regeltjes. Toen ik nog directeur was van TNT Real Estate in Den Haag, en ons pand wilde verduurzamen, stapte ik naar onze overburen met de vraag of wij gebruik konden maken van de overcapaciteit van hun Warmte Koude Opslag. Vonden zij prima, maar we mochten van de gemeente geen kabel onder de grond doortrekken naar de buren. Dat was tegen de regels. Tja.’ 

 

Hulshoff: ‘De overheid laat kansen liggen waar het gaat om verduurzaming van vastgoed. En ze laat zich nogal makkelijk ringeloren door lobbyclubs.

 

In de volgende blog over de vastgoedmarkt ga ik in op de visie van voornoemde experts op het gebied van de rol van investeerder, huurders en CEO’s op duurzaamheid en de consequenties daarvan op de vastgoed markt.

 

 

 


Follw me on Twitter


%d bloggers like this: